Tra le diverse tipologie esistenti di contratto di locazione per uso abitativo ce n’è uno che può essere particolarmente vantaggioso per chi ha la necessità di vivere in un determinato immobile per un periodo di tempo breve – ma non brevissimo – e non per ragioni meramente turistiche; stiamo parlando dell’affitto transitorio.
In questo articolo spiegheremo in maniera esaustiva come funziona l’affitto transitorio e quali sono i termini di contratto che prevede.
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Come funziona l’affitto transitorio
Il significato di affitto transitorio si può facilmente dedurre cogliendo il senso del termine transitorio, traducibile in provvisorio e quindi non durevole. L’affitto a uso transitorio è quindi un contratto stipulato tra locatore e inquilino per esigenze temporanee e abitative che non riguardino ragioni turistiche.
Si tratta di una forma di contratto molto richiesta da precise categorie: studenti universitari, lavoratori stagionali, insegnanti precari e in supplenza. Il dettaglio dei requisiti è disciplinato dalla Legge 431/98: “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, che regolamenta perlopiù le condizioni degli affitti destinati agli studenti universitari.
Il canone d’affitto mensile è liberamente stabilito dal locatore in accordo con l’inquilino e viene ufficializzato con la firma di un contratto da depositare all’Agenzia delle Entrate. Contratto che non può oltrepassare la durata dei diciotto mesi partendo da un minimo di trenta giorni di accordo.
Un affitto di durata inferiore ai trenta giorni rientra a tutti gli effetti nella tipologia di affitto breve senza obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate, e solitamente ha ragioni di tipo turistico-vacanziero.
Apriamo una parentesi sulla durata del contratto e il canone d’affitto mensile: alcune specifiche zone ad alta densità abitativa prevedono dei criteri che determinano precisi valori su cui determinare il costo del canone mensile. Tra queste, solitamente rientrano i capoluoghi di provincia.
Questa delimitazione di durata serve a stabilire un confine differenziante rispetto ai contratti di locazione ordinari, i quali sono sanciti da accordi che, diversamente dall’affitto transitorio, prevedono la richiesta di disdetta al momento del termine del contratto.
Nel contratto transitorio di affitto, invece, l’inquilino non è obbligato a disdire e, se intenzionato a rinnovare l’utilizzo, deve riformulare la richiesta di rinnovo. Nessun obbligo, dunque. La cessazione del contratto è automatica.
Vantaggi e svantaggi dell’affitto transitorio
Come accennato nel paragrafo precedente, tra i vantaggi dell’affitto transitorio rientra senza dubbio la cessazione automatica del contratto. Dopo diciotto mesi – o la durata per cui locatore e inquilino si sono accordati – il contratto infatti cessa in automatico.
Un vantaggio non da poco per l’inquilino, se si pensa che la durata di un affitto ordinario a canone libero o concordato prevede una durata non inferiore ai quattro anni e l’obbligo di disdetta. Per il locatore, invece, lo svantaggio potrebbe derivare dal fatto che non sempre è facile trovare un ricambio rapido e adeguato di inquilini. Tutta la strategia di acquisizione clienti, infatti, deve ripartire e conciliarsi con il tempo a disposizione. Per questo, sempre più spesso, gli stessi locatori affidano la fase di ricerca ad agenzie sempre più specializzate.
Tra i vantaggi dell’affitto transitorio troviamo poi anche la possibilità di una deroga alla durata del contratto da applicare agli studenti. La durata del contratto per uno studente universitario, infatti, può protrarsi fino a trentasei mesi partendo da un minimo di sei.
Nell’accordo sarà doveroso specificare l’espressione fuori sede qualora l’ubicazione comunale dell’immobile in affitto non corrispondesse con la sede dell’università alla quale è iscritto lo studente.
Per concludere questa panoramica dei vantaggi di questo tipo contrattuale è doveroso infine citare la possibilità da parte del locatore di usufruire del regime di “cedolare secca” che consente di beneficiare di una tassazione ridotta.
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Rischi del contratto affitto transitorio
Oltre al rischio già accennato per i locatori sull’eventuale difficoltà a trovare un ricambio di inquilini senza l’ausilio di un’agenzia, ce n’è uno più concreto, ovvero quello di incorrere in una sanzione amministrativa per entrambe le parti qualora non venisse fornita all’inquilino l’attestazione di prestazione energetica (APE). La stessa, poi, dovrà essere effettuata entro 45 giorni dalla mancata consegna precedente.
Nel modello del contratto d’affitto transitorio è impossibile omettere questa voce, così come è indispensabile sottostare all’obbligo di impossibilità di subaffitto dell’immobile. Qualora non venisse specificata la natura transitoria dell’affitto, il rischio è quello di vedersi applicato il regime ordinario.
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