Valore di capitalizzazione di un immobile, un nodo di parole apparentemente complesso che tenteremo di sciogliere in questa breve guida.
Cosa s’intende per valore di capitalizzazione? Per capirlo dobbiamo procedere per gradi e partire da pochi ma essenziali concetti. In fondo si tratta di una formula matematico-finanziaria, ma per calcolarla servono conoscenza e una minima comprensione delle voci di calcolo.
Allora come si determina il valore di capitalizzazione di un immobile? E qual è la formula del valore di capitalizzazione?
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Come si determina il valore di capitalizzazione di un immobile
Andiamo a sviscerare nel dettaglio l’argomento “valore di capitalizzazione” con un focus particolare su cosa s’intende per saggio di capitalizzazione immobili. Partiamo dalla già menzionata formula matematico-finanziaria della stima di capitalizzazione del reddito immobiliare.
La formula del valore di capitalizzazione di un immobile
Per determinare il valore di mercato di un immobile – o l’ammontare del capitale – ciò che bisogna fare è dividere il reddito di locazione annuo (o potenziale, presunto) per il saggio di capitalizzazione. Quest’ultimo è un tasso variabile che dipende dalla tipologia di immobile. Il saggio di capitalizzazione è quindi il valore medio r ricavato dalle analisi determinate dalle variabili, che possono essere relative alle caratteristiche demografiche e urbane (dimensioni del centro urbano), per esempio.
Le caratteristiche demografiche e urbane sono essenziali per rilevare il valore. Ogni caratteristica demografica o urbana è sottoposta a un giudizio percentuale da aggiungere o detrarre nel calcolo. Si tratta di caratteristiche di localizzazione, di posizione, tipologiche e produttive. Le oscillazioni, a grandi linee, rientrano nel 4,5% e il 5,5% per gli immobili residenziali, mentre per quelli non residenziali le oscillazioni variano tra il 6,5% e il 7,5%. Entrambi lordi.
Trovare il valore del saggio di capitalizzazione è la chiave, d’altronde “i beni immobiliari che producono reddito valgono per quanto rendono”, e non possiamo non conoscere la fonte di questa produzione di reddito. Da quel momento in poi possiamo applicare la formula di divisione del reddito di locazione anno per il saggio di capitalizzazione.
Facciamo un rapido esempio di valore capitalizzazione reddito immobiliare.
Immagina di possedere un’abitazione con canone di affitto a 1.500 euro al mese. L’abitazione si trova in una fresca e ricca zona residenziale e possiede una serie di caratteristiche demografiche e urbane appetibili, che portano al 4,5% il valore del saggio di capitalizzazione. Ovviamente sono da considerare anche le spese di detrazione, pari al 25% del reddito lordo. Ma procediamo con il calcolo ed ecco il risultato che otteniamo:
| Canone mensile | Valore immobile | Saggio di capitalizzazione |
| 1500 euro | 400.000 | 4,5% |
Con le spese in detrazione al 25% il valore di mercato è pari a 300.000 euro.
Come vedi il calcolo è semplice, in gioco ci sono i redditi futuri garantiti dal bene. Qualora tu possedessi un’immobile destinato a un’attività lavorativa, ciò che devi fare è ricavare il saggio di capitalizzazione di immobili commerciali e poi procedere con il calcolo che ti fornirà il valore commerciale, mettendo in conto come sempre la rendita media annuale potenziale.
Come avrai ben capito un ruolo fondamentale lo giocano le tendenze nell’attualità del momento, pertanto è prassi valutare i saggi di rendimento lordi, visto che le spese in detrazione sono spesso incerte, difficili da interpretare con largo anticipo in maniera esatta.
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Conclusioni
Abbiamo cercato di semplificare e rendere comprensibile a tutti un tema semplice ma allo stesso complesso, in quanto di stretta competenza di professionisti del settore immobiliare.
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