Contratto transitorio cedolare secca: come e quando stipularlo

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Hai mai sentito parlare di cedolare secca? Magari sì, ma forse non sai precisamente cos’è e a cosa serve. In questo articolo cercheremo di spiegartelo, ricollegandoci al contratto di locazione transitorio di cui abbiamo già parlato in un articolo precedente. Si tratta di un regime facoltativo applicabile in specifici casi che andremo ad esaminare. Se la tua domanda quindi ècosa vuol dire contratto transitorio con cedolare secca?”, ecco la risposta, partendo dalla base, ovvero il contratto transitorio.

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Il contratto transitorio

Tra le diverse forme di contratto stipulabili tra inquilino e proprietario ce n’è uno perfetto per soddisfare specifiche esigenze: il contratto di locazione ad uso transitorio. Quando si può stipulare un accordo di locazione transitorio? Questa tipologia di contratto si caratterizza per essere la soluzione ideale per tutte quelle persone che, per motivi lavorativi o di studio, sanno già di non poter usufruire dell’immobile per un periodo troppo lungo. Per questo, il contratto transitorio propone un accordo che, partendo da un minimo di 30 giorni, non può protrarsi oltre i 18 mesi. Al termine del contratto ci sarà una rescissione automatica senza rischi e senza possibilità di rinnovo, a differenza dei contratti ordinari che invece prevedono un rinnovo automatico salvo disdetta. 

L’importo del canone mensile per l’affitto può essere liberamente deciso dalle due parti in campo ed è uno degli elementi necessari da inserire nel contratto insieme alle generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, la motivazione della condizione transitoria e la clausola che dichiara il ricevimento di informazioni e documentazioni varie (compresa l’APE, l’attestato di prestazione energetica). 

Ci teniamo a specificare che esistono alcune zone nel territorio italiano che pongono dei vincoli per l’importo mensile del canone, per cui valgono dei criteri su cui determinare il valore. I capoluoghi di provincia ad alta densità abitativa rientrano in questa categoria.

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La cedolare secca nei contratti transitori

Nel contratto di locazione transitorio si può applicare il regime facoltativo della cedolare secca. La cedolare secca può essere un’opzione agevole sia per i proprietari di diritto dell’immobile (accatastato in una categoria che va da A1 a A11, esclusa A10), sia per chi, per usufrutto, ne detiene il reale godimento. Stipulare un contratto transitorio con cedolare secca significa non pagare imposta di registro e imposta di bollo, contrariamente a quanto succede nelle registrazioni di contratti di locazione ordinari. In aggiunta a questa agevolazione, c’è quella più importante che consiste nel pagare una imposta sostitutiva al posto di pagare l’Irpef sul reddito derivante dalla locazione: questa imposta sostitutiva è estremamente conveniente, come vedremo più avanti.

Puoi scegliere la cedolare secca al momento della registrazione del contratto (che può avvenire sia in ufficio sia tramite Fisconline) o negli anni successivi (ma nella fattispecie dei contratti transitori, a causa della loro durata limitata, la scelta va fatta alla registrazione), tenendo conto del fatto che durante la durata dell’opzione rinunci implicitamente all’aggiornamento del canone di locazione. Un’eventuale proroga del contratto con cedolare secca deve essere richiesta entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una proroga precedente). In ogni caso “puoi revocare l’opzione con cedolare secca ogni annualità successiva a quella in cui l’hai effettuata”, così come segnalato nell’infografica rilasciata dall’Agenzia delle Entrate.

Nella stessa infografica possiamo vedere quali siano i 4 vantaggi principali della cedolare secca nei contratti transitori:

  • nessun pagamento delle imposte di bollo e di registro
  • nessun cumulo del canone d’affitto sui tuoi redditi.

Per quanto riguarda l’imposta sostitutiva, questa è pari al:

  • 21% (del canone annuo), se a canone libero stabilito dalle due parti
  • 10% (del canone annuo), se a canone concordato, ovvero riferito a quei criteri, definiti negli Accordi Territoriali, sui capoluoghi di provincia ad alta densità abitativa. Sono incluse le città con carenza di disponibilità abitativa.

Il pagamento ricalca le stesse scadenze dei versamenti Irpef, limitando così al massimo le possibilità di errore. 

Il contratto d’affitto transitorio con cedolare secca è una buona opzione soprattutto per gli studenti fuori sede, che per ragioni ovvie di transito non duraturo, possono usufruire di un accordo con i proprietari che agevola entrambi.

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