Valore catastale di un immobile: cos’è e come si calcola

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Si parla di valore catastale quando si fa riferimento al valore fiscale di un immobile. Viene utilizzato per calcolare le imposte che riguardano l’acquisizione o il possesso di un bene immobile.

Il valore catastale si può ottenere dalla moltiplicazione di un coefficiente catastale, relativo a una determinata categoria catastale di un immobile, e la rendita catastale rivalutata. 

Scopriamo nello specifico cos’è e come si calcola.

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Valore catastale di un immobile: cos’è?

Il valore catastale di un immobile è un valore fiscale impiegato per calcolare le imposte sia riguardanti il possesso che l’acquisizione di un immobile.

È bene precisare che il valore catastale non si riferisce al valore di mercato ma si riferisce alla base imponibile su cui vengono applicate delle imposte relative a un immobile. Né va confuso con la rendita catastale che invece è un dato utile ai fini del calcolo del valore catastale. 

Il valore catastale, dunque, viene utilizzato per determinare:

-imposte di registro

-imposte ipotecarie 

-imposte catastali

-imposte di successione

-imposte di donazione

-imposte di eredità

-imposta municipale sugli immobili (IMU) 

Nello specifico, serve a calcolare con esattezza l’importo delle imposte e delle tasse che vanno versate per un immobile di proprietà. È un valore che dovrà essere utilizzato in caso di acquisto o vendita di un immobile o di altre operazioni come donazioni ed eredità. 

Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Il calcolo del valore catastale di un immobile si ottiene dalla moltiplicazione della rendita catastale rivalutata per il coefficiente catastale che è determinato dalla categoria catastale a cui un immobile appartiene. 

Ogni coefficiente o moltiplicatore è definito dalla legge ed è fisso per ogni categoria. Il moltiplicatore può invece variare, nell’ambito della stessa categoria catastale, in base alla attribuzione dei benefici relativi alla cosidetta “Prima Casa” o in assenza di essi. 

Nello specifico la formula per ottenere il valore catastale è: Rr x M ovvero: 

“Rr” ovvero rendita catastale rivalutata (del 5%) per “M” ovvero il moltiplicatore o coefficiente riferito alla categoria catastale di un immobile. 

Per esempio, per ottenere il valore catastale di una prima casa in categoria A/4 il calcolo sarà: rendita catastale rivalutata x 110.

Ma cosa sono la rendita catastale e le categorie catastali? E quali sono i coefficienti di riferimento? Di seguito, un approfondimento.

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Rendita catastale 

La rendita catastale è un valore che viene attribuito dall’Agenzia delle Entrate a un immobile, terreno e fabbricato, in grado di produrre un reddito autonomo. 

Questo valore viene dato all’immobile sulla base della consistenza dell’unità immobiliare, ovvero i vani, la superficie e la volumetria, e sulla tariffa d’estimo che viene data in base alla categoria di appartenenza dell’immobile. 

Categorie e coefficienti catastali 

Le categorie catastali sono delle categorie che classificano i beni immobili, suddivise in gruppi catastali (A-B-C-D-E-F-T) in cui rientrano degli immobili che hanno le stesse caratteristiche e la stessa destinazione d’uso. 

Ogni gruppo catastale ha un coefficiente catastale di riferimento che varia se è prima o seconda casa. Come abbiamo visto è un dato utile che permette, insieme al coefficiente di rivalutazione, di definire il valore catastale di un immobile. 

Dunque, i coefficienti catastali sono dei moltiplicatori fissi e stabiliti dalla legge per ogni categoria. Per citarne alcuni: 

-Gruppo A: immobili a uso abitativo e uffici ad esclusione di A/10 che ha coefficiente 60, il resto del gruppo A ha un coefficiente di 110 come prima casa, 120 come seconda casa.

-Gruppo B: immobili destinati a servizi come case di cura e ospedali, scuole, laboratori scientifici e altro ancora, il moltiplicatore è 140. 

-Gruppo C: negozi e altri immobili, ad esclusione di C/1 con coefficiente 40, il resto (stalle, fabbricati, stabilimenti balneari) ha coefficiente 120.

-Gruppo D: immobili a destinazione speciale (alberghi, opifici, fabbricati per esigenze speciali), moltiplicatore catastale 60.

-Gruppo E: immobili a destinazione particolare per esempio stazione per il trasporto, fabbricati per esigenze pubbliche, fari, torri ecc.), coefficiente catastale 40.

-Gruppo F: entità urbane (inagibili o fatiscenti) non in grado di produrre un reddito. 

-Gruppo T: riferito ai terreni agricoli, il coefficiente è 90. 

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