Cos’è il contratto preliminare di compravendita immobiliare? Ecco di cosa si tratta

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Acquistare casa è una decisione importante che va ponderata in relazione alle proprie esigenze e disponibilità sia economiche che personali, accertandosi, prima di ogni cosa, di concludere un buon affare. 

Il primo passo che caratterizza questo importante momento è la redazione del contratto preliminare di compravendita, detto anche “compromesso”, ossia il contratto attraverso il quale le parti, il venditore (promettente) e l’acquirente (promissario) si impegnano, con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare il bene. Una volta effettuata la sottoscrizione del contratto preliminare, le parti si obbligano giuridicamente alla stipulazione del rogito notarile. Parliamo, in sostanza, di un passaggio fondamentale per poter concludere effettivamente la vendita.

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Come funziona il preliminare di vendita 

La prima cosa da tenere a mente riguarda l’efficacia del contratto preliminare, infatti, il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà dell’immobile (ciò avverrà grazie al  al rogito). Il contratto preliminare serve ad obbligare una parte alla vendita e l’altra all’acquisto, creando quindi un vincolo che ha il peso di un vero e proprio legame giuridico.

La volontà e l’impegno tra le parti si può manifestare anche grazie alla proposta di acquisto, che vincola unicamente la parte acquirente: in capo al venditore non esiste nessun obbligo fino alla sua eventuale accettazione. La proposta, formalmente, non è altro che un contratto scritto a pena di nullità, irrevocabile e vincolante per l’acquirente, fino a quando non giunge alla scadenza. Solo nel momento in cui anche l’altro interessato (il venditore) accetta, le due parti sono entrambe giuridicamente vincolate. Dipendentemente dagli elementi presenti nella proposta, la stessa, una volta accettata dal venditore e presa visione dell’accettazione da parte del proponente, può perfezionarsi in contratto preliminare, assumendone gli stessi effetti giuridici.

Prima della stipula di un contratto preliminare di vendita, sia le parti che il bene sono soggetti a determinate verifiche, appurando in primo luogo che il venditore sia il vero proprietario dell’immobile. Immediatamente dopo bisogna verificare che sull’immobile non esistano gravami o trascrizioni pregiudizievoli consultando la Conservatoria dei registri immobiliari di competenza. Una volta effettuate queste verifiche bisogna passare in rassegnale informazioni della casa, tra cui le planimetrie, la regolarità edilizia e catastale e l’attestato di prestazione energetica, che va consegnato al notaio in sede di rogito.

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Il contenuto del contratto e le problematiche connesse 

Gli elementi fondamentali che il preliminare di vendita deve necessariamente contenere sono i seguenti: 

  • La promessa delle parti di concludere il contratto di compravendita definitivo;
  • Le informazioni che identificano, descrivono e riguardano l’immobile;
  • La formula di pagamento del contratto di compravendita, indicando la data di scadenza per il contratto definitivo.

Il contratto preliminare di vendita, in genere, assume la forma di una scrittura privata e ciò comporta che le parti possano reciprocamente vincolarsi senza la presenza necessaria di un notaio:siamo in presenza in questo caso di scrittura privata non autenticata. In tal caso saranno le parti a procedere con la registrazione del contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate attraverso un modello F23, entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

Sempre nell’ambito del preliminare in forma di scrittura privata, ci si può avvalere del notaio per l’autentica delle firme: il notaio non interviene nella definizione degli accordi ma solo in quella di verificare l’identità e l’autentica delle firma delle parti. In questo caso parliamo di scrittura privata autenticata. 

Se invece preferiamo la tutela derivante da un atto notarile registrato e trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, il notaio redigerà un preliminare di compravendita per atto pubblico. In questa tipologia di atto il notaio interviene nella redazione complessiva, garantendo le parti anche da eventuali errori potenzialmente presenti in una scrittura privata non passata al vaglio del controllo di un esperto.

L’ultimo aspetto da analizzare consiste nell’ usuale richiesta di un versamento iniziale a titolo di acconto o caparra: le due somme in questione non si equivalgono, dal momento che, quando parliamo di acconto, trattiamo banalmente di un mero anticipo sul prezzo versato dall’acquirente, senza che ciò costituisca alcuna garanzia, e, qualora non venga raggiunto alcun accordo, questa somma sarà restituita. A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria è una somma di denaro che ha rilevanza qualora l’acquirente o il venditore risultassero inadempienti, dal momento che, se una parte dovesse venir meno ai suoi  obblighi, l’altra parte avrà il diritto di trattenerla o, nel caso di inadempimento del venditore, richiederne indietro il doppio. Nel caso di caparra confirmatoria inoltre è sempre facoltà della parte non inadempiente richiedere in aggiunta anche il risarcimento dell’eventuale danno subito.

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