Calcolo mq commerciali: la guida completa

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Hai bisogno di assegnare un valore di mercato all’immobile di cui sei proprietario? Allora devi innanzitutto conoscerne la superficie in metri quadrati. Ti stai chiedendo come si calcola la superficie commerciale di un immobile? La risposta è semplice: si tratta fondamentalmente di un calcolo matematico che deve sottostare ai criteri redatti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari. 

Per aiutarti, abbiamo preparato una breve ma esaustiva guida per calcolare la superficie commerciale di un immobile. Un vero e proprio focus sul calcolo mq commerciali. 

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Come calcolare la superficie commerciale degli immobili

Se vuoi sapere come si calcolano le superfici commerciali degli immobili, questo è l’articolo giusto per trovare la risposta che cerchi. 

Esiste una formula matematica per valutare il valore di mercato di un immobile, ed è questa: 

Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito. 

La superficie commerciale è una somma data dall’unione, se così possiamo definirla, di superfici coperte calpestabili, superfici scoperte e pertinenze.

La superficie calpestabile comprende i muri esterni ed interni dell’unità, ma viene definita anche secondo alcuni parametri da considerare: la percentuale di incidenza e relative annotazioni. Pertanto, solo la superficie netta calpestabile e i muri perimetrali incidono al 100% nel calcolo della superficie, mentre i muri perimetrali in comune incidono al 50%, le mansarde al 75% (quelle non abitabili al 35%, detti sottotetti non abitabili) e i soppalchi abitabili all’80% (quelli non abitabili al 15%).

Le verande, differenziate per finiture analoghe o non analoghe, incidono per l’80% (analoghe) e il 60% (non analoghe). Le taverne e i seminterrati abitabili con altezza minima di mt 2,40 incidono per il 60% sul calcolo.

In questa breve analisi abbiamo quindi anche compreso la differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile, ma è giusto fare alcune precisazioni. Ogni calcolo deve partire da un’altezza dei vani convenzionale di mt 1,50 e corridoi. I disimpegni vari fanno parte della superficie tanto quanto scale e ascensori. Dei muri perimetrali va conteggiato uno spessore di massimo 50 centimetri, 25 centimetri invece per quelli perimetrali in comunione.

Alle superfici scoperte (di ornamento), anche loro con un’incidenza variabile sul calcolo della superficie commerciale, va concesso un 10% di eccedenza. Per superfici scoperte si intendono balconi e lastrici (25%), terrazzi e logge (35%), portici e patii (35%), cortili al 10% come i giardini di ville. Quelli di appartamento al 15%.

Per capire come si calcolano le superfici commerciali non dobbiamo però dimenticarci delle pertinenze, perché anche queste incidono in maniera variabile per il calcolo totale.

Cantine, soffitte e locali accessori incidono al 20%, al 35% se collegate ai vani principali. I locali tecnici al 15% (con altezza minima di mt 1,50). I box collegati ai vani principali incidono al 60%, quelli non collegati al 50%. In rimessa collettiva l’incidenza è al 45%. I posti auto sono coperti invece al 20%. Le dimensioni di box e posti auto non devono essere inferiori ai 12,50 mq.

Quindi, come calcolare i mq commerciali di un appartamento? Il principio è lo stesso, ma lo approfondiremo meglio nel prossimo paragrafo dedicato al coefficiente di merito. 

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Coefficienti calcolo superficie commerciale

Relativamente alle caratteristiche dell’immobile e prendendo in considerazione tutto ciò di cui abbiamo parlato, i coefficienti di merito amplificano o limitano l’incidenza sul calcolo della superficie commerciale di un immobile.

Ogni piano, se con o senza ascensore, presenta un coefficiente diverso, così come lo stato locativo: le abitazioni libere hanno un coefficiente che incide al 100%, quelle locate a canone libero al -20%.

Altri coefficienti di merito riguardano il riscaldamento, l’esposizione a vista, la luminosità e soprattutto lo stato di conservazione. Quest’ultimo viene parametrato così: incidenza su immobile da ristrutturare -10%, in buono stato 0%, ristrutturato +5% e nuova costruzione +10%.

Individuata poi la quota al metro quadro, ovvero il valore determinato dall’ubicazione (città, stato dell’immobile), monitorato dall’Agenzia delle Entrate e dall’Osservatorio che aggiorna le stime semestralmente, puoi procedere al calcolo. Eccolo nuovamente:

Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito. 

Per calcolare la superficie commerciale di un negozio la logica rimane la stessa.

 

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